Vita in condominio

1. La consegna: Al momento della consegna all’inquilino, la casa non deve richiedere interventi di riparazione. Comportatevi sempre come se doveste essere voi ad abitare nell’appartamento. Al di là degli obblighi è un buon sistema per instaurare un buon rapporto di collaborazione tra inquilino e proprietario.
2. La manutenzione: Gli interventi di manutenzione, fatta eccezione per quelli di piccola manutenzione, sono a carico del proprietario. Mantenere in buono stato la casa non è solo un obbligo è anche il modo di conservare il valore dell’immobile.
3. Quando cambia la legge: spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate.
4. No sublocazione: è sempre meglio che il contratto d’affitto non preveda la sublocazione. Evitatevi delle sorprese.
5. Le chiavi: Le chiavi dell’appartamento non vanno consegnate prima di aver stipulato il contratto. Potreste trovarvi con l’appartamento occupato senza nessuna tutela per voi.
6. A ognuno il suo: Non rinunciate mai alla caparra, è una tutela concreta e un indice di affidabilità dell’inquilino. In alternativa pretendere una fideiussione bancaria o assicurativa per il pagamento del canone e i danni. Non accettate mai di non registrare il contratto o di far figurare in contratto un canone inferiore al reale. Non accettate di intestare al proprietario le utenze (gas, luce, acqua ecc.), anche qui potreste avere spiacevoli sorprese.
7. Le referenze: è buona norma richiedere referenze precise all’aspirante inquilino. Non abbiate timore di chiedere informazioni sulla sua solvibilità e provenienza (era già un affittuario?).
8. L’inquilino ideale: l’inquilino ideale è quello che paga regolarmente il canone di locazione e le spese condominiali e che conserva l’appartamento nelle migliori condizioni possibili. Prima di affittare tracciate il profilo del vostro inquilino tipo (single, coppia senza figli, famiglia) e una volta trovato, se è il caso, magari abbassate un po’ il canone. Nel tempo sarete ripagati del piccolo sacrificio.
9. Polizza assicurativa: ricordate che è possibile richiedere all'inquilino la firma di una polizza assicurativa che a tutela del caso di mancato pagamento dell'affitto o una polizza con garanzia per il rischio locativo che risarcirà il proprietario in caso di danni provocati all'immobile. Eviterete discussioni, arrabbiature e perdite di denaro.
10. Affidatevi a un professionista: Fatevi sempre assistere da un professionista. La gestione del contratto di locazione, nelle sue varie fasi, sarà più semplice e sicura.

1. Formazione: un buon amministratore deve avere tutte quelle caratteristiche che gli permettono di esercitare correttamente e nel nostro caso di potersi iscrivere all’ANACI. La sua formazione, tra l’altro obbligatoria, deve essere continua per poter assistere al meglio chi si affida al suo studio ( la legge prevede 15 ore annue, ANACI ne pretende dai suoi iscritti 28 ore). Ovviamente meglio se è iscritto ad una associazione di categoria.
2. Integrità – Nessun problema con la giustizia. Per svolgere la sua professione l’amministratore non deve aver subito alcuna condanna penale.
3. Capacità di mediazione: applicare le delibere dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento condominiale è importante ma non sufficiente. Di fronte alle inevitabili controversie tra condomini l’amministratore deve sfoderare le sue doti di mediazione super partes.
4. Consulenza: un buon amministratore seleziona e propone all’assemblea dei condomini i fornitori in grado di offrire il miglior rapporto qualità/prezzo. Periodicamente, nell’interesse dei condomini, verifica l’adeguatezza dei servizi offerti e dei relativi costi.
5. Disponibilità ed efficienza: per un buon professionista i problemi e le richieste dei singoli condomini devono essere affrontati con la massima disponibilità. Una risposta efficiente crea un clima di stima e fiducia tra amministratore e amministrati a beneficio di tutti.
6. Trasparenza: spesso per un condomino può risultare poco immediato capire le componenti delle voci a suo debito. È compito dell’amministratore redigere un preventivo e un consuntivo accuratamente dettagliati in tutte le loro voci per agevolarne la lettura e la comprensione. È un’attenzione che è indice di trasparenza e affidabilità.
7. Privacy: l’amministratore, per le funzioni che svolge, è in possesso di dati relativi ai condomini e soggetti alla disciplina sulla privacy. La tutela di questa privacy da parte dello studio del professionista è garanzia di professionalità.
A tal proposito per la normativa e il codice del trattamento dei dati personali Vi si rimanda al sito del Garante della Privacy.
8. Un rapporto di fiducia: i compiti dell’amministratore sono ampi. Interessano non solo l’amministrazione dei servizi e dell’immobile ma si allargano alla sicurezza degli impianti, al risparmio energetico, al rispetto dell’ambiente e all’eliminazione delle barriere architettoniche. Anche relativamente al recupero edilizio e ai benefici fiscali per i condomini, un buon amministratore è al fianco dei suoi amministrati. Una consulenza attenta e competente costruisce un rapporto di fiducia duraturo nel tempo.
9. Responsabilità: Amministratori non ci s’improvvisa. Il rigore nel rispettare le regole e nell’effettuare tutti i controlli e le manutenzioni obbligatorie e consigliate mettono i condomini al riparo da possibili problemi materiali e legali. Un buon amministratore gestisce il proprio mandato con il massimo senso di responsabilità.
10. Il giusto prezzo: un amministratore capace di gestire con competenza il condominio deve possedere un’adeguata formazione, esperienza, capacità organizzativa, correttezza. Tutto questo significa aggiornamento continuo del professionista e del suo staff. Il suo compenso – definito in maniera forfettaria o in modo analitico dettagliando le singole prestazioni – deve essere equo e rispondente all’impegno dedicato e ai servizi resi.

1. Ristrutturazioni: in caso di manutenzioni straordinarie negli appartamenti e bene avvisare l’amministratore e apporre in bacheca o vicino alle buche delle lettere avviso per scusarsi del disagio e indicare la data presunta di fine lavori. Inoltre controllate giornalmente che gli operai non sporchino le parti comuni e che non usino l’ascensore come monta carichi. E’ buona cosa che i lavori siano svolti dal lunedì al venerdì dalle 8.30 alle 12.00 e dalle 14.00 alle 18.00.
2. Manutenzione: come per un’auto la manutenzione costante fa si che duri di più, anche in un condominio la regola è uguale. Siate promotori anche delle piccole manutenzioni. La manutenzione costante mantenere bello il palazzo e comporta risparmio nel tempo.
3. Tende: se dovete sostituire quelle esistenti o volete installarne di nuove, sentite sempre prima l’amministratore.
4. Finestre: parlate con l’amministratore se dovete dipingerle o sostituirle. Ricordate che, esternamente, devono essere mantenuti il colore, la dimensione e il tipo di apertura.
5. Stillicidio: prestate attenzione affinché bagnare le piante o stendere il bucato non creino gocciolino.
6. Tappeti e tovaglie: evitate di battere tappeti o scrollare tovaglie dal balcone o finestra, usate l’aspirapolvere e il raccogli briciole.
7. Piante: non mettete mai i vasi sui davanzali delle finestre o fuori dalle ringhiere e parapetti balconi. È pericoloso; possono cadere involontariamente.
8. Condizionatori: I condizionatori non devono essere installati in facciata o sopra il livello della ringhiera o parapetto. Prima di procedere con l’installazione parlate con l’amministratore.
9. Parabolica: Evitate di installarla sul balcone e comunque ricordate che non può sporgere dal balcone stesso. Lede l’estetica del palazzo e può essere oggetto di sanzione da parte del comune. Basta La soluzione migliore è chiedere un’installazione sul tetto. Il condominio non può opporsi.
10. Pianerottoli: devono essere mantenuti decorosi. Mantenete lo zerbino pulito ed in ordine evitate di acquistarne uno “bizzarro”; no alle scarpe lasciate fuori; no ai sacchetti di immondizia; no alle piante (possono impedire il passaggio sulle scale in caso di emergenza); no agli ombrelli lasciati a terra (mettete un portaombrelli fuori quando piove).
11. Sigarette: vi piace fumare anche se fa male alla salute? Evitate di buttare i mozziconi dalle finestre e balconi, non fumate nelle parti comuni, è vietato e sanzionabile.
12. Gioco: è vero che siamo stati tutti bambini, ma controllateli e non lasciate che danneggino le proprietà altrui e comuni e che con le loro urla disturbino i condomini e vicini. Per fortuna ci sono le parrocchie, i parchi e i campetti da calcio.
13. Traslochi: è bene che avvengano con ditte specializzate che usano i montacarichi esterni. Ricordate agli operai che è vietare l’uso dell’ascensore, non è un montacarichi. Controllate prima lo stato della scala e segnalate alla ditta che non vi sono segni. Nel caso ci siano segnalare ammaccature o righe al consigliere e all’amministratore prima del trasloco.

1. Venditore/acquirente chiedi sempre all’amministratore di rilasciarti la situazione contabile delle unità immobiliari che decidi di vendere o acquistare.
2. Venditore/acquirente se l’unità in questione è in un condominio con riscaldamento centralizzato e contabilizzato è bene che venga richiesta la lettura (onerosa) dei contatori alla data della consegna delle chiavi.
3. Il condominio potrebbe avere un fondo condominiale (a volte nei condomini lungimiranti viene deciso di accantonare annualmente una certa cifra per eseguire in futuro dei lavori e così non pesare tutto in tratto della spesa magari imprevista); pertanto è bene conoscere la propria quota. Il venditore avrà diritto di ricevere dall’acquirente tale importo che lui troverà a suo credito nel bilancio condominiale.
4. Acquirente chiedi sempre al venditore copia del regolamento del condominio, degli ultimi bilanci e dei verbali assembleari.
5. Acquirente chiedi tutte le certificazioni degli impianti dell’unità, comprese le verifiche periodiche della caldaia autonoma.
6. Venditore/acquirente: se vengono decise delle spese in assemblea prima di fissare il rogito il venditore è tenuto a versare la propria quota, anche se i lavori vengono eseguiti dopo il rogito. Salvo accordi scritti tra le parti. Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15547, pubblicata in data 22 giugno 2017. Ricordo che ai sensi dell'art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.
7. Venditore/acquirente accordarsi sempre sulle spese condominiali in corso, in quanto è assai improbabile che la data del rogito coincida con la data dell’approvazione del bilancio e pertanto i conteggi che potrà fare l’amministratore sono sempre a preventivo e quindi passibili di variazione.
8. Venditore/acquirente: sul rogito di vendita deve essere riportato che il venditore gioverà delle detrazioni fiscali per le spese da lui sostenute diversamente tale diritto passa all’aquirente.
9. Il venditore dopo il rogito è obbligato a consegnare all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto rilasciato dal Notaio, secondo l’articolo 63, comma 5, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile.
10. Acquirente, ormai hai le chiavi in mano della nuova casa, contatta l’amministratore e informati delle modalità da seguire, per la eventuale ristrutturazione e/o trasloco; a questo punto consiglio di leggere la parte del sito: Decalogo del buon condomino e Consigli pratici, ovvi… ma non troppo.